Digesto Municipal

Información Adicional

Resolución D.E. N° 1240, Año 2007
Rechazo reclamación administrativa - J. Stordiau/K. Tiemersma
Publicación : 05/23/2007 -- Boletín Oficial N° 323

NORMA DE CARÁCTER PARTICULAR

VISTO:

El expediente administrativo 5000- 195/2007; La reclamación administrativa planteada por el Señor Javier Stordiau DNI 23.400.422, en calidad de gestor. Sr. Tiemersma Kevin DNI 17.429.886 ingresada por nota de mesa de entradas municipal número 2530 folio 169.

La Constitución Nacional en sus artículos 5; 17; 14; Y artículos 271; 273 inc. a) y concordantes de la Constitución de la Provincia del Neuquén. Carta Orgánica de la Municipalidad de San Martín de los Andes (ley 1812), en especial en su preámbulo, artículo 4 y en general atribuciones del municipio.

Las leyes nacionales número 11.723; 23.921 y Resolución 3904; 17.646; 20115 y decreto reg. 471 y Leyes, Decretos y resoluciones internas regulatorias de la Administración Federal de Ingresos Públicos, A.F.I.P en la materia tributaria pertinente, Ley nacional 18.829 de Agencias de Viajes y Turismo. La Ordenanza Municipal 3929/2000 reformada por la Ordenanza Municipal 6531/2005, Y las Ordenanzas Tarifaria Anual y Código Fiscal de San Martín de los Andes, regulatorio de los impuestos, tasas derechos y contribuciones municipales de las actividades desarrolladas dentro del ejido municipal Leyes 23091 (especialmente artículo 2 inciso b) y 27); Disposición 175/06 modificatoria de la Disposición SEH número 148/06 del 14/02/06 que habilita licencia comercial Inmobiliaria Stordiau (Reforma resolución del Departamento Ejecutivo 4939/98 que otorgaba licencia inmobiliaria y seguros).

CONSIDERANDO:

Las potestades de policía de las que goza el municipio en el marco de su autonomía y atribuciones Constitucionales y normativas, y las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

El Reclamo: -

Se agravia el reclamante de la nota que le fue enviada por la Municipalidad a quien representa como gestor por la cual la Secretaría de Turismo y Producción le notifica que se detectó en una página de internet la promoción de alojamientos turísticos que no cuentan con licencia comercial ni habilitación como alojamiento, y se le notificaba que cese con la actividad de comercialización del alojamiento turístico no habilitado o con cualquier tipo de promoción porque infringe la Ordenanza 3929/2000 modificada por la número 6531/2005 (arts. 132 inc. 1 y 7) y Código de Faltas Artículo 73. Funda su agravio por dos rumbos: uno procesal: señala vicios formales en la notificación y otros conexos por lo cual dice que se le violó el derecho de defensa consagrado en el artículo 18 de la Constitución Nacional. Y el otro, de fondo del asunto, en cuanto menciona que “las actividades que pretende prohibir el Sr. Subsecretario no están incluidas dentro de los servicios turísticos que regula la Ordenanza Municipal 3929/00 y sus modificatorias”. Ergo están fuera de las potestades de control del municipio, y en cambio totalmente comprendidas en el ámbito puramente civil (el Código Civil y la ley de Locaciones Urbanas). Señala que se le lesionan sus derechos que surgen de los artículos 14, 19 y 28 de la Constitución Nacional y que se le obliga a cumplir lo que la norma no manda. Dice el pretensor que

...el tipo de alquiler que se pretende captar con el mandato prohibitivo de la administración no está...

comprendido entre los tipos de alquileres turísticos captados por la Ordenanza municipal 3929. Señala que la actividad que realiza está fuera del alcance de las normas municipales. Se funda en derecho (Arts. 14; 18; 19 CN; y 23 y concordantes de la C. Prov., la ordenanza del rubro, Y Carta Orgánica.). Finalmente pide que se tenga por contestado el reclamo municipal, y que se declare la nulidad de lo actuado revocando el municipio la intimación, y formula reserva de accionar en la justicia.

Pernotados acerca de la autonomía municipal y potestad de la Municipalidad de San Martín de los Andes de ejercer el poder de policía en materia de alojamientos turísticos

La MUNICIPALIDAD DE SAN MARTIN DE LOS ANDES es una persona de derecho público provincial con personería jurídica constitucional, autónoma en los términos de los artículos 5 y 123 de la Constitución Nacional, 271; 273 inc. a) y concordantes de la Constitución de la Provincia del Neuquén, y Carta Orgánica de la Municipalidad de San Martín de los Andes (ley 1812), en especial en su preámbulo y artículo 4. Y que las Ordenanzas y Resoluciones del Concejo Deliberante se dictan en el marco de lo que dispone la Carta Orgánica Municipal (Ley 1812) en su artículo 45 y Ordenanza reglamentaria de funcionamiento.

Formulada esta aclaración previa señalamos que los reclamantes invocan una supuesta lesión al derecho de propiedad consagrado en el artículo 17 de la Constitución Nacional, por lo cual no podemos dejar de destacar frente a esta mención tan general, amplia y superficial, que los derechos y garantías fincados en la Constitución Nacional y también en la Provincial están sujetos a ...

las leyes que reglamenten su ejercicio

...

según lo impone el mismo artículo 14 de la Constitución Nacional que los pretensores citan como supuestamente lesionado por el municipio, y su correlativo artículo 21 de la Constitución del Neuquén, en cuanto sujeta a reglamento proveniente de ley al ejercicio de todos los derechos y garantías enumerados en ambas constituciones, al expresar también muy claramente la constitución de nuestra Provincia -siguiendo al artículo 14 C.N.- que se ejercen tales derechos

...con arreglo a las Leyes que reglamenten su ejercicio...

Que es así, que la Municipalidad de San Martín de los Andes en el ejercicio de su poder autónomo y de las atribuciones que le son propias y que provienen de los mandatos constitucionales que traemos nombrados antes, ha sancionado una norma con virtud de ley

Carta Orgánica de la Municipalidad de San Martín de los Andes Artículo 71 LAS ORDENANZAS SON DISPOSICIONES CON VIRTUD DE LEY ...

que es la Ordenanza del Concejo Deliberante 3929 del año 2000, que contiene una completa reglamentación a modo de código de la actividad turística, estableciendo las modalidades reglamentarias para que la propiedad privada tan protegida en la Constitución, pueda ser ofrecida en calidad de alojamiento turístico dentro de tal marco regulatorio.

Que conviene destacar que es de ese modo que la Municipalidad de San Martín de los Andes, en el ejercicio de estas potestades que le son propias, tiene reglamentado en ordenanzas el ejercicio del derecho de propiedad de los particulares en el ámbito del ejido municipal. No solo en materia de la oferta de alojamientos turísticos mediante la Ordenanza indicada, sino en todas las materias que en virtud de la Constitución provincial y Carta Orgánica (ley 1812) son atribuciones municipales y hacen a su poder de policía y contralor. En tal sentido si un titular de dominio pleno de un inmueble pretende explotar un negocio de –por ejemplo- fiambrería, farmacia, verdulería, a pesar de ser titular de dominio del inmueble está sujeto a las normas que reglamentan el ejercicio de esa actividad y que son en algunos casos una limitación, y en otros una restricción al dominio en interés general. Del mismo modo en la materia de la oferta de servicios de alojamiento turístico, todos los inmuebles afectados están igualmente sujetos a las normas que reglamentan el ejercicio de la actividad, y se trata siempre de restricciones y limitaciones al dominio privado en interés público, marco del que se desprenden todas las reglamentaciones municipales que restringen el derecho de propiedad consagrado en el art. 17 de la Constitución Nacional (altura de construcción, ocupación del suelo, tipo de materiales que pueden utilizarse, tipo de pendiente de techos, zonificación, usos y destino del inmueble etc.). Con el errado criterio de la pretensora, cualquier persona por ser titular de dominio de un inmueble podría abrir una ventana a la calle y vender lo que se le ocurriese, violando las normas que lo reglamenten, el hecho de vender alojamiento turístico resulta idéntico al de vender mortadela en fetas, carne, frutas y verduras, pan o cualquier otra mercadería, o un servicio o industria como la gastronomía. Sin embargo todas son actividades sujetas a normas reglamentarias municipales en diversas materias como bromatología e higiene, construcción, o turismo. Y esta potestad municipal reglamentaria y de policía de diversas actividades en el ámbito del ejido urbano, está vinculada con la atribución que el municipio tiene asignada en materia de oferta y política turística, ya que en el caso de San Martín de los Andes, se trata de una ciudad que en si misma conforma un destino turístico ofrecido tanto en el ámbito nacional como el internacional, y la decisión política de qué tipo de alojamiento y de qué calidad puede ser ofertado en el mercado, es justamente el ejercicio de la política local del turismo que el municipio gobierna y conduce.

Que en el sentido apuntado, y en tal línea de razón, afirmamos que yerran los reclamantes al señalar, como indican en su escrito, que la municipalidad “incursiona indebidamente en el ámbito de reserva que presupone el hablar de actividades no comprendidas en la legislación”, toda vez que la oferta de alojamiento turística esta debida y claramente reglamentada en la ordenanza 3929/2000, y vinculándola al derecho de propiedad, lo limita y restringe estableciendo determinadas calidades en los inmuebles afectados a servir públicamente de alojamientos turísticos, como veremos en el punto b) de estas consideraciones. Y si una vivienda unifamiliar no cumple con las exigencias mínimas que impone la Ordenanza 3929/00 (tres unidades, recepción, servicio de mucama) pues no tendrá aptitud turística y en consecuencia no será habilitada ni se le otorgará licencia comercial municipal para que pueda ofrecerse como alojamiento turístico en el mercado. Lo cual no significa de ningún modo, como falazmente intenta interpretar el pretensor, que puede ofrecer su vivienda familiar como alojamiento turístico por el solo hecho de ser de su propiedad y de estar ejerciendo tal derecho en los términos del artículo 17 de la Constitución Nacional, ya que estaría incumpliendo la modalidad reglamentaria de ejercer su derecho, según se expresará seguidamente en el apartado b).

a)El derecho de defensa del reclamante – Modalidad del procedimiento municipal – notificación -

Señala el pretensor que la “citación” -refiriéndose a la nota intimatoria del municipio que detecta la publicación de la vivienda del reclamante como alojamiento turístico- adolece de serios vicios de forma y de legitimidad que apareja la nulidad de todos los procedimientos y del acto notificatorio mismo... Expresa así porque dice que debería existir un “regular proceso” y que no les consta a sus mandantes. Señala que se invoca una errónea cita de derecho (refiriéndose a la Ordenanza de Alojamientos Turístico 3929) Manifiesta que la nota no describe la infracción y que el municipio

...ordena cesar una actividad, de la cual acusan arbitrariamente, sin ningún tipo de defensa previa, sino que obviando todo proceso.... remite una intimación ordenando el cese de una actividad......

fincando en esas afirmaciones que se le violó el derecho de defensa en juicio plasmado en el artículo 18 de la Constitución. Ingresando en el análisis del reclamo se aprecia a primera lectura que del planteo que formula el pretensor en cuanto al fondo del asunto, ha comprendido cabalmente cuál es la imputación de falta que la Municipalidad le señaló en la escueta intimación cursada, y en más en todo su desarrollo cita ampliamente las normas municipales que conoce muy bien, con lo cual puede afirmarse que está ejerciendo en plenitud su derecho de defensa por la vía del reclamo que esta resolución contesta. Por otra parte es obligación de los Supervisores de Turismo llevar a cabo un cotidiano rastreo por todas las vías aptas, de aquellos alojamientos turísticos que no cuentan con habilitación y sin embargo se promocionan u ofrecen públicamente como si estuviesen habilitados. En cuanto al procedimiento obviamente inicia por la detección, en este caso y como se desprende del expediente del que surge la nota se llevó a cabo un relevamiento de las páginas de internet que ofrecían dentro del ejido urbano de San Martín de los Andes alojamientos turísticos que en los registro de la Secretaría del rubro no contaban con habilitación ni licencia comercial registradas. Lo que sucedió hasta aquí es únicamente el inicio de un procedimiento, se intima al presunto infractor, y luego se remite la actuación al Juzgado de Faltas del municipio para que lleve a cabo el respectivo procedimiento administrativo de faltas en el cual el imputado de falta cuenta con todas las posibilidades de decir su derecho, e incluso de apelar el fallo de faltas si le fuese desfavorable, a instancia superior (en el caso el Juzgado Correccional). En consecuencia es falaz la manifestación de la actora acerca de que se habría infringido el procedimiento de la ley 1284 o algún otro, toda vez que los inspectores y supervisores labran actas en las que detectan situaciones de infracción como encabezamiento de un proceso que luego es remitido al Juzgado de Faltas en donde se forma el respectivo expediente administrativo. Sin perjuicio de lo cual, muchos de los intimados se presentaron y cesaron en la infracción. Obviamente por un motivo evidente de celeridad el procedimiento se lleva a cabo de esta manera, y no se aprecia donde esta la lesión o la ilegitimidad que tanto señala el pretensor en su reclamo, ya que como vemos, se presentó aun antes de ser remitido lo actuado al Juzgado de Faltas, u obtiene un pronunciamiento formal en esta resolución. Con lo cual el procedimiento que lleva a cabo el municipio para detectar situaciones de infracción (igual que suceden en el tránsito) inician como expresamos con un acta de constatación, y con una intimación a cesar en la comisión de la falta como proceso previo a la apertura de expediente en el Juzgado administrativo respectivo. No se aprecia certeza alguna a las manifestaciones de la accionante en el sentido nulificante que indica que habrá de ser rechazado totalmente.

El derecho de propiedad consagrado en el artículo 17 de la Constitución Nacional - Su reglamentación local en materia de alojamientos Turísticos - Ordenanza 3929 –

Como traemos dicho, en al ámbito municipal, la propiedad privada está sujeta a diversas restricciones y limitaciones dominiales establecidas en el interés general. En el caso de la oferta de alojamientos turísticos como actividad comercial de servicio -hoy denominada en el mundo industria de la hospitalidad junto a todo el plexo de oferta de turismo- la Ordenanza que la reglamenta en el ámbito del ejido municipal es la 3929/2000. Como bien indica el pretensor en su reclamo, transcribe el artículo 3 de la norma que define a los alojamientos turísticos como ...

aquellos establecimientos de uso público que, integrados en una unidad de administración y explotación común, presten servicio de alojamiento, en unidades de vivienda o en habitaciones independientes entre si, percibiendo una tarifa determinada por dicha prestación, la que comprenderá un período de tiempo no inferior a una pernoctación, pudiendo además ofrecer otros servicios complementarios....

Viene al caso analizar excegéticamente la definición que contiene la norma para ver si tiene encaje con una vivienda particular que se ofrece en el mercado público del alojamiento turístico, indicando que se trata de establecimientos destinados a un uso público, es decir que están ofrecidos como servicio general, al público, a quien quiera pagar un precio por utilizarlos. Que presten servicio de alojamiento.... los reclamantes no niegan que están prestando un servicio de alojamiento al turismo, sino que justamente su agravio es que el municipio intenta impedir tal actividad. En unidades de vivienda o en habitaciones independientes... en los casos planteados se trata justamente de unidades de vivienda unifamiliares, o en algunos casos habitaciones o sectores de esas unidades de viviendas particulares puestas al mercado turístico de alojamiento. ...percibiendo una tarifa determinada por dicha prestación..... Obviamente los reclamantes prestan un servicio rentado, y según lo detectaron los inspectores municipales como se desprende del expediente 05000-195-07, están publicitados como alojamientos turísticos en páginas de Internet. Que por lo expuesto no se comprende cabalmente por qué los reclamantes insisten en que no existe norma que impida poner en la oferta pública del mercado del alojamiento turístico una vivienda particular, cuando es absolutamente clara la norma del turismo local que impone una serie de exigencias edilicias para que un inmueble pueda brindar alojamiento turístico al público en el marco normado. El mismo reclamante transcribe el apartado V, capitulo 2 articulo 83 de la ordenanza en análisis cuando exige a cualquier inmueble que se pretenda poner a brindar el servicio de alojamiento que cuente....

con un mínimo de tres unidades de vivienda, cada una de ellas con entrada independiente desde el exterior, presten al pasajero el servicio de alojamiento con servicios de mucama,, sin perjuicio de los demás servicios que para cada categoría se indique...

exige además que cada unidad de servicios de alojamiento turístico cuente con una ..

administración en el predio....

Que ahora bien, no se requiere demasiado análisis para comprender que una vivienda particular unifamiliar viola el marco normativo reglamentario para que pueda ser ofertada como alojamiento turístico, (no alcanza el nivel exigido por la autoridad de aplicación) ya que, por un lado tiene absoluta coincidencia con la definición en la norma de lo que es un alojamiento turístico, y por otro, una vivienda unifamiliar no cumple en absoluto con la exigencia normativa del municipio para ser ofrecida públicamente como alojamiento turístico. Ahí esta la potestad exclusiva de la Municipalidad de imponer políticas de oferta para su destino turístico. La autoridad de aplicación pretende una oferta turística de excelencia. Y resulta evidente que en los términos pretendidos por el reclamante, un titular de dominio de un inmueble que cuente con un canil, gallinero, altillo, galpón, conejera o cualquier lugar cubierto que su dueño estime apto, podría eventualmente limpiarlo un poco y ofrecerlo en el mercado de los alojamientos turísticos, ya que si no fuese así, continuando su equivocada línea de razón, o si el municipio prohibiese que se ponga en oferta turística un lugar inadecuado se le estaría violando su derecho de propiedad consagrado en el artículo 17 de la Constitución (según su equivocado razonamiento). Quedaría así establecida y aceptada una interpretación abusiva del derecho de propiedad, y una negación repugnante a las normas que reglamentan el ejercicio del derecho de propiedad y a modo de expresas restricciones dominiales dispuestas en interés general de la comunidad. En consecuencia esta postura de los reclamantes que puede resumirse en “es mi casa y se la alquilo a quien quiero y como quiero”, no es aceptable si lo que pretende el titular es alquilar lo que se le antoja y como se le ocurre como alojamiento turístico. Resulta obvio, pero vale la pena agregarlo, que el municipio no participa con reglamentaciones, ni interfiere por serle ajena, por lo cual reconoce la plena potestad del titular de dominio de un inmueble urbano de ponerlo en el mercado de la locación urbana en los términos y por los plazos que establece la ley de locaciones urbanas 23091, ya que tal actividad no está reglada por la autoridad administrativa local y se ejerce por el titular bajo la regulación federal indicada. Que continuando el análisis que efectúa el reclamante, destacamos que es totalmente errada su afirmación ......resulta claro que las viviendas particulares que el municipio pretende intervenir, no están nomencladas o categorizadas entre los establecimientos de servicios turísticos de la Ordenanza Municipal 3929/2000 y por ende no están sujetas a la obligación de obtener licencia comercial municipal por lo que resulta erróneo exigirles tal requisito e intimarles a que cesen en la actividad... Esta afirmación es incorrecta. Lo que sucede es que la Ordenanza de turismo indicada, impone en los inmuebles urbanos determinadas exigencias para que puedan ser consideradas y ofrecidas públicamente como alojamiento turístico, que muchas viviendas unifamiliares no cumplen. Esto no significa, como erróneamente afirma el reclamante, que por el hecho de que la Ordenanza no contempla la posibilidad de que una vivienda unifamiliar sea ofrecida como alojamiento turístico, por tal motivo, estaría exenta de cumplir las normas municipales de la materia regulatoria de los alojamientos turísticos, o estaría sujeta a la ley de locaciones urbanas y ajena a toda intervención o regulación municipal. La ley de locaciones urbanas regula el alquiler permanente de viviendas. El municipio como poder de policía local regula los alojamientos turísticos, y un inmueble que no reúne las condiciones básicas exigidas por la norma, no puede ser ofrecido como alojamiento turístico bajo la máscara del alojamiento permanente, y burlando todas las exigencias y normas nacionales y municipales regulatorias de la actividad.

c) La competencia desleal por marginal o “en negro”- Desigualdad dentro del mercado de los alojamientos turísticos

Que además de lo que traemos dicho acerca de lo normado y exigido para que una vivienda pueda convertirse en un alojamiento turístico en el ejido urbano de San Martín de los Andes, no podemos dejar de destacar que en el caso del reclamante Stordiau, ofrece en el mercado viviendas particulares, que no alcanzan el nivel exigido normativamente para ser alojamientos turísticos, y que además generan una flagrante desigualdad ante la ley, ya que ponen en una situación de inferioridad y desventaja comercial a todos aquellos prestadores turísticos que cumplen cabalmente con las exigencias del código del turismo de la ordenanza 3929. Y cuales son tales diferencias?: Son muchas, en especial las que hacen a las obligaciones normativas también de otros ámbitos, inclusive del provincial y del federal para aquellos inmuebles que están afectados a la venta publica del servicio de alojamiento turístico, que importan el cumplimiento de una serie de obligaciones y de erogaciones a saber: 1) ADICAPIF Leyes 11723 y 23921 Decretos reglamentarios 1670/74; 1671/74 y Resolución SMC 3904 - 2) A.F.I.P. Las normas de facturación de servicios, el impuesto a las ganancias, el impuesto al valor agregado. - 3) SERVICIO DE AGUA POTABLE COMERCIAL- La Cooperativa de Agua Potable y otros Servicios Públicos tiene establecida una tarifa superior cuando brinda el servicio de agua potable a establecimientos comerciales, profesionales, industriales o alojamientos turísticos. 4) SERVICIO DE ENERGIA ELÉCTRICA COMERCIAL – EPEN diferencia la energía eléctrica domiciliaria de la comercial, también es de mayor precio. 5) SERVICIO DE GAS NATURAL DE RED COMERCIAL - Camuzzi Gas del Sur S.A. tiene establecida una tarifa comercial mayor que la domiciliaria o particular 6) TASAS DE S.A.D.A.I.C. Ley 17.648- TASAS ARGENTORES Ley 20.115 y Decreto Reg. 461/73 Las normas de esta entidad imponen diversos cánones por la difusión de música, instalación de televisores, entre otras actividades de protección a autores y compositores, que obviamente no pagan los titulares de dominio de una vivienda particular 7) MUNICIPALIDAD: LICENCIA COMERCIAL MUNICIPAL, ENSATUR Y HABILITACION DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO Quienes ponen en el mercado del turismo una vivienda particular evaden el pago de estas tasas municipales impuestas por Ordenanza. - 8) Dirección de Rentas de la Provincia del Neuquén (impuesto por ingresos brutos). 9) VIDEOCABLE: La compañía que brinda el servicio local diferencia con un precio mayor que el de viviendas particulares a usuarios comerciales 10) SEGUROS: los alojamientos turísticos pagan primas de seguro de comercio de incendio, robo de contenido y responsabilidad civil para los pasajeros. 11) CARGAS SOCIALES: La obligación de disponer de mucamas impone a los alojamientos turísticos habilitados los tributos por cargas sociales: Obra social, A.R.T., aportes y contribuciones, cuota del sindicato que corresponda y seguro. 12) COOPERATIVA TELEFÓNICA, la que también diferencia con una tarifa mucho mayor a aquellas líneas telefónicas que tienen uso comercial.

Resulta obvio que todos los titulares de dominio de aquellos inmuebles que son viviendas unifamiliares ofrecidas por el reclamante como alojamientos turísticos evaden de modo impune el pago de todas estas cargas que sí pagan aquellos alojamientos turísticos habilitados. Que de los cálculos realizados, estamos en condiciones de afirmar que poner un inmueble en el mercado del alojamiento turístico “en negro” y sin cumplir con la totalidad de las obligaciones que pesan sobre la actividad, beneficia a estos los explotadores del negocio informal que representa el reclamante Stordiau en sumas que superan el 60% de ahorro en sus costos operativos. Nos preguntamos por qué el municipio regulador de la actividad, y titular del poder de policía del turismo debiera tolerar un mercado informal negro, agraviante para los cumplidores y lesivo de la igualdad ante la ley?.

d) La particular situación de Inmobiliaria Stordiau (gestora de negocios de los reclamantes). La publicidad por venta de servicios turísticos.

Que de la revisión de la situación ante la municipalidad del gestor de negocios de las reclamaciones Sr. Javier Stordiau, se aprecia que cuenta con una licencia comercial que lo habilita de modo único a realizar la actividad inmobiliaria según Disposición Nº 175/06 modificatoria de la Disposición SEH Nº 148/06. Cabe destacar que la actividad inmobiliaria es la que ejercitan los corredores inmobiliarios (Código de Comercio-artículos 89 y 232) limitada al corretaje de inmuebles: compraventa, locación y eventualmente asesoramiento en negocios inmobiliarios. No se aprecia de la licencia comercial indicada que el Sr. Stordiau cuyo negocio inmobiliario gira con el nombre de fantasía de “Inmobiliaria Stordiau” cuente con una habilitación municipal o nacional para vender el servicio de alojamiento turístico, u otros servicios turísticos en general. En este sentido, cabe destacar que la venta e intermediación de cualquier tipo en el mercado del turismo está bajo regulación federal impuesto en la ley nacional número 18.829 que establece las pautas normativas para el ejercicio de la actividad de AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO. En consecuencia aparece aquí otra violación del Sr. Stordiau a las normas que debe cumplir quien se dedica a las actividades propias de las agencias de viajes y turismo, ya que no cuenta con habilitación federal o municipal para el ejercicio de tal actividad, y sin embargo brinda públicamente el servicio de alojamiento turístico según está publicitado en paginas de Internet e inclusive en cartelería que instala en viviendas particulares con las leyendas “alquiler diario”, con evidente destino al turismo conforme la presunción legal de la ley 23091 inciso b), con lo cual negocia e intermedia en una materia para la cual tampoco cuenta con habilitación de la autoridad de aplicación, poniendo en riesgo a sus representados de aplicársele las sanciones que la ley establece.

)El argumento del presentante amparándose en la ley nacional de locaciones urbanas 23091 – su interpretación (art. 27) disposiciones complementarias.

Que otro de los curiosos argumentos del reclamante está fundado en que la actividad de venta de servicios y alojamientos turísticos estaría amparada por la ley nacional 23091 de locaciones urbanas, lo que vale la pena analizar in extenso como haremos seguidamente. La ley 23091 es una norma federal de orden público, que regula la locación de inmuebles urbanos, estableciendo las modalidades contractuales, plazos, valores, destinos, regímenes de promoción, entre otras normativas, impuesta más bien a favor y protección del locatario como parte débil del contrato, y tuvo por motivo evitar diversos abusos que cometían los dueños de los inmuebles. En el artículo 2 inciso b) -que el pretensor invoca en su reclamo-, se establecen, por ser ley de orden público, que la locación de inmuebles con destino de vivienda familiar son por el plazo de dos años. Luego establece cinco incisos desde el a) hasta el e) que excluyen de la aplicación del plazo mínimo legal de dos años a diversos casos tales como el de la locación de sedes de embajadas u otros organismos internacionales, los garages, los mercados y ferias, las del estado nacional provincial o municipal cuando son locatarios. El inciso b) al que refiere el reclamante dice que están excluidas del plazo mínimo legal de dos años para las contrataciones de locación....

...b) las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo....

No requiere demasiado esfuerzo intelectual de interpretación determinar que este inciso b) del artículo 2 de la ley de locaciones urbanas solamente establece una excepción a la aplicación del plazo mínimo legal de dos años a aquellas locaciones que tienen por destino el turismo. Sin embargo no se aprecia que la ley nacional que tenemos analizando excluya a aquellos inmuebles que tienen destino turístico de las normativas locales y municipales de la materia, sino que se limita a determinar la exclusión del sistema de locación urbana a estos casos de viviendas con inmuebles que se arrienden con fines turísticos. Y a determinar una presunción legal, que es la del segundo párrafo del inciso: cuando el plazo locativo supera los seis meses, la ley presume que el contrato no tiene un fin turístico, sino que encuadra en la ley de locaciones urbanas que tiene por destino albergar a una familia. Como todo artículo de una ley debe ser interpretado en conjunto y en su contexto general y no aisladamente, con lo cual resulta indispensable agregar que la misma ley 23091 contiene una mención de respeto a la normativa local en materia de turismo en su artículo 27, en cuanto separa concretamente también por vía de una presunción legal a los inmuebles que se destinen al alojamiento turístico pero no cuenten con las respectivas habilitaciones o permisos, lo que fue legislado así con motivo de evitar locaciones urbanas encubiertas (o disfrazadas de alojamiento turístico) por tiempos menores a los que establece obligatoriamente la ley, nótese que el titulo se encabeza como “locaciones encubiertas”. Reza así el artículo 27 indicado....

Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia o sus equivalentes,

otorgado por la autoridad administrativa competente

para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable

no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con su ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta ultima materia.

Obviamente la “autoridad administrativa competente” a que refiere la norma es la Municipalidad local, que ejerce la policía de la actividad del turismo y establece las políticas generales del turismo y las normas por las cuales un inmueble puede o no ser ofrecido dentro del mercado del alojamiento turístico, tan clara es la ley que indica “...hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo asimilable...” que no son otra cosa que los alojamientos turísticos de la ordenanza 3929, y los separa expresamente de la normativa de la ley de locaciones urbanas indicando que si esos alojamientos no cuentan con la autorización de la “autoridad administrativa competente” (el municipio) se rigen por la ley de locaciones urbanas, es decir, solo pueden ser alquiladas por un plazo no menor de dos años y en calidad de vivienda permanente, que es como la ley los consideraría en esos casos en que no cuentan con habilitación municipal como alojamiento turístico. Sin embargo, el reclamante realiza una torcida y rebuscada interpretación normativa por la cual a su equivocado entender, los alojamientos turísticos que brinda de las viviendas particulares que ofrece en internet y en cartelería pública –según dice de modo errado-: ....están totalmente captados por los términos y alcances de la ley 23091 de locaciones urbanas y estando...fuera de la normativa municipal.... Esta afirmación es absolutamente equivocada, toda vez que la interpretación parcial que lleva a cabo el pretensor acerca de la ley de locaciones urbanas, no considera que incluso la misma ley en su artículo 27, deja claramente delimitada la potestad municipal en el caso de alojamientos turísticos, y el invocado articulo 2 inciso b) no es más que una presunción para evitar locaciones urbanas ocultas o disimuladas en la oferta turística para burlar la ley, y no una autorización, un placet para desconocer las normas municipales en materia de alojamiento turístico como intenta el reclamante. Finalmente, y para concluir este punto también cabe destacar que en su planteo de reclamación el pretensor no negó que alquila el inmueble del modo que el municipio detectó en las páginas de la red Internet indicadas, sino que se limita a señalar que...a la luz de las disposiciones analizadas, bajo los términos de la citada Ordenanza, RESULTA CLARO QUE LAS VIVIENDAS PARTICULARES que el Municipio pretende intervenir, no están nomencladas o categorizadas entre los establecimientos de servicios turísticos comprendidos en la Ordenanza Municipal 3929/00, y por ende no están sujetas a la obligación de obtener licencia comercial municipal por lo que resulta erróneo exigirles tal requisito e intimarles a que cesen en la actividad... Esta interpretación del pretensor es realmente contradictoria, además de faláz. Ya que por un lado dice estar sujeto a lo que dispone la ley de locaciones urbanas 23091, y sin embargo el mismo artículo 2 inciso b) que cita deja excluidas a las locaciones por tiempos menores de seis meses, presumiendo que se trata de inmuebles alquilados con un objetivo turístico. Y por otro dice que no le alcanza la normativa municipal del turismo. Nos preguntamos entonces: Cuál es la norma que reglamenta la actividad comercial que lleva a cabo el pretensor y que ofrece por páginas de Internet del Sr. Stordiau?-

EL INTENDENTE MUNICIPAL
RESUELVE:

Artículo Primero: Asignar a la presentación indicada en los vistos la calidad de reclamación administrativa en los términos de la ley 1284 (Ordenanza 6320/05) teniendo al reclamante por presentado, parte en calidad de gestor procesal de un tercero y constituido el domicilio. Intimase al reclamante a presentar el respectivo mandato o ratificación personal del reclamo por parte de su mandante en el término de diez días hábiles contados desde la notificación de esta resolución, bajo apercibimiento de desglosar y devolver el reclamo por mesa de entradas. (art. 119 ley 1284)

Artículo Segundo: Rechazar totalmente el planteo de nulidad e ilegitimidad opuesto por el reclamante acerca del procedimiento que llevó a cabo la Municipalidad para intimar al accionante a que cese en la comisión de la falta detectada, ratificándose por este medio todo el procedimiento actuado.

Artículo Tercero: Ratificar totalmente la actuación en expediente 05000-195/2007 y gestiones complementarias de la Secretaría de Turismo y Producción de esta Municipalidad, del Señor Secretario de Turismo y Producción, de la Señora Directora de Servicios Turísticos, y los Señores Supervisores de Servicios Turísticos, todos actuantes en el ejercicio de sus atribuciones en calidad de policía de la actividad turística por expresa representación y mandato municipal y en aplicación de sus políticas públicas en materia de calidad del destino turístico.

Artículo Cuarto: Ratificar la intimación cursada en nota simple por la Secretaría de Turismo y Producción remitida al reclamante, para que el inmueble de titularidad de dominio del recurrente sea excluido de todo sistema de publicidad de alojamientos turísticos y en especial de las páginas de internet www. rodheturismo.com.ar, y www. stordiau.com.ar, y en general del circuito comercial de la oferta turística por no contar con licencia comercial, ni habilitación en calidad de alojamiento turístico en los términos de la Ordenanza 3929/2000 (modif.. Ord. 6531/05) y en mérito a los argumentos fácticos y jurídicos contenidos en los “considerandos” de esta resolución que se dan por reproducidos con expresa calidad resolutoria, y bajo apercibimiento de remitir la actuación al Juzgado de Faltas para el respectivo procedimiento y oportuna aplicación de las sanciones que correspondan a la falta detectada.

Artículo Quinto: Con el refrendo de los Señores Secretarios, notifíquese personalmente o por cédula al gestor procesal reclamante Sr. Javier Stordiau al domicilio constituido en su escrito de reclamación y a su mandante de la gestión al domicilio real, ambos con copia completa de esta resolución. Por tratarse de política turística del municipio hágase saber remitiendo copia completa del resolutorio al E.N.SA.TUR y al Ministerio de Producción y Turismo de la Provincia del Neuquén. Por corresponder, remítase copia completa de esta resolución a las siguientes entidades: A.F.I.P. , DIRECCIÓN PROVINCIAL DE RENTAS, SADAIC, ADICAPIF, VIDEOCABLE, COOPERATIVA DE AGUA POTABLE Y OTROS SERVICIOS PÚBLICOS, COOPERATIVA TELEFÓNICA y otros Serv. Públicos y Turísticos de SMANDES, CAMUZZI GAS S.A., y E.P.E.N. Regístrese, publíquese el texto completo en el boletín municipal, y cumplido se archive. Fdo.) CARRO. GINGINS.

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