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Ordenanza N° 8390, Año 2009
Ordenamiento Vega Plana y areas contiguas - Complementaria de la Ordenanza 3012/98
Publicación : 08/07/2009 -- Boletín Oficial N° 360




Arts. 6 a 11 reglamentados por Resol 1212/10
TÍTULO I
DISPOSICIONES COMUNES

ARTÍCULO 1º.- OBJETIVO: El ordenamiento urbanístico de La Vega y áreas contiguas de la Municipalidad de San Martín de los Andes se regirá concomitantemente por la presente ordenanza, la Ordenanza Nº 3012 / 98 y por la Ordenanza Nº 1584 / 94 (Texto Ordenado Ordenanza Nº 2007 / 96), así como por las restantes disposiciones complementarias en vigencia.-
ARTÍCULO 2°.- DEFINICIONES.- Los siguientes términos utilizados en la presente Ordenanza tienen el significado que se precisa a continuación, y cualquier controversia interpretativa será resuelta por el Departamento Ejecutivo:

Aptitud Urbano – Ambiental del Suelo: Potencial de desarrollo urbano del suelo compatible con sus atributos geológicos, biológicos, hídricos, productivos y urbanísticos.-

Suelo Urbanizable: Suelo donde pueden desarrollarse procesos de urbanización de cierta intensidad, con aprovechamientos propios de áreas urbanas y suburbanas (Artículo 10º, Ordenanza Nº 3012 / 98). Clasificación primaria del suelo que habilita subdivisiones de suelo de tipo y tamaño, intensidades de edificación y diversos usos claramente urbanos. Esta clasificación se fundamenta en las Aptitudes Urbano - Ambientales del Suelo y en las prioridades públicas del planeamiento urbanístico.-

Suelo No Urbanizable: Suelo no apto para la urbanización debido a distintas razones (Artículo 10º, Ordenanza Nº 3012 / 98). Clasificación primaria del suelo que no habilita subdivisiones de suelo de tipo y tamaño, intensidades de edificación y diversos usos claramente urbanos. Esta clasificación se fundamenta en las Aptitudes Urbano – Ambientales del Suelo y en las prioridades públicas del planeamiento urbanístico. En este tipo de suelo rústico se podrán realizar escasas edificaciones y actividades de bajo impacto ambiental compatibles con sus atributos específicos, de acuerdo a lo determinado en el planeamiento urbanístico o en otras normas subsidiarias.-

Impacto hidrológico cero: Este principio implica que cualquier intervención o alteración del ciclo hidrológico en la zona de los Faldeos o la Vega Maipú tanto a escala macro como micro debe ser asumida dentro de los límites de la subcuenca o de un predio objeto de una alteración, respectivamente, de manera solidaria por el/los responsable/es, lo cual constituye una salvaguardia ambiental hacia los sectores aguas debajo de la cuenca o de las laderas.-

Sistema de salvaguardias ambientales: se denomina así al sistema de medidas estructurales y no estructurales que se reglamentarán y acompañarán la aplicación de las normas urbanísticas como instrumentos complementarios a saber: i) el monitoreo del mapa de unidades ecohidrológicas y las demarcaciones georeferenciadas, ii) la readecuación de la Ordenanza de Evaluación de Impacto Ambiental, y iii) la adecuación del Código de Edificación en el cual se agreguen una serie de buenas prácticas ambientales.-
TÍTULO II

DISPOSICIONES ESPECÍFICAS
PARA LA VEGA PLANA

CAPÍTULO 1
DISPOSICIONES COMUNES
ARTÍCULO 3º.- REMISIÓN: Son de aplicación las disposiciones específicas contenidas en la Ordenanza Nº 3012 / 98 expresamente no derogadas por la presente Ordenanza. -

ARTÍCULO 4º.- Directriz sobre el impacto hidrológico cero: En la gestión de La Vega Plana y de los Faldeos se afirmará con fuerza de directriz el principio de impacto hidrológico cero , de manera de minimizar la transmisión de conflictos hídricos entre los diversos sectores de la cuenca del arroyo Pocahullo y afluentes.-

ARTÍCULO 5º.- Subzonas de ordenación: La gestión de la ordenación de La Vega Plana, integrará los ámbitos señalados en el artículo anterior, a través de las siguientes subzonas:

a) Área de La Vega Plana, excluidos los barrios de La Vega Central y el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres.-
b) Barrios de La Vega Plana Central, que incluyen la Villa Vega San Martín, Villa La Cascada, Las Rosas (Barrio Martín López) y vecindades de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza Nº 3012 / 98.-
c) Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres, de acuerdo a lo establecido en la presente Ordenanza. -

Las pautas cualitativas y aprovechamientos urbanísticos concretos de los que se da cuenta en este Título serán de aplicación en toda el área de La Vega Plana, excluidos los barrios de La Vega Central y el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres.

A los predios frentistas al Corredor de la Ruta 40, además de lo consignado en relación a sus diversos ámbitos de planeamiento, se les debe aplicar el régimen de manejo especial establecido en la Ordenanza Nº 3012 / 98, Artículos 134º y siguientes, y en sus modificaciones posteriores.

ARTÍCULO 6º.- Aptitud Urbano – Ambiental del Suelo: El ordenamiento territorial de la Vega Plana se realizará en función de la diferente Aptitud Urbano – Ambiental del Suelo, reconociéndose:

a) Suelos con Alta Aptitud Urbano – Ambiental, de urbanización preferencial

b) Suelos con Media Aptitud Urbano – Ambiental , de urbanización acotada, la cual podrá condicionarse a una mejora de su manejo hídrico

c) Suelos con Baja Aptitud Urbano – Ambiental , con riesgo de inundaciones periódicas

d) Suelos con Tutela Ecohidrológica , que comprenden diversos espejos de agua, áreas anegadizas y sus ámbitos inmediatos de protección, incluyendo ecosistemas relevantes y frágiles.

Estos suelos se reconocieron como tales en función de sus atributos geológicos, biológicos, hídricos y urbanísticos, delimitándose primariamente como áreas relativamente homogéneas de acuerdo al Mapa de Grandes Zonas de Aptitudes Urbano – Ambientales del Suelo que obra como ANEXO I y es parte integrante de la presente.-

ARTÍCULO 7º.-Clasificación primaria del suelo: Se establece con fuerza de directriz:

a) Como Suelos Urbanizables aquellos de Alta y Media Aptitud Urbano – Ambiental , el área ocupada por los Barrios de la Vega Central y el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres, que engloba parte de la Chacra 21 (Artículos Nº 38 a 40 de la presente ordenanza).

b) Como Suelos No Urbanizables aquellos de Baja Aptitud Urbano – Ambiental o con Tutela Ecohidrológica.-

A los fines de dicha categorización, rige complementariamente lo establecido en el Título I de la Ordenanza nº 3012/98.

ARTÍCULO 8º .-Establecimiento de las Áreas de Implantación y Conservación Ambiental Predial.- En concordancia con la declaración de La Vega Plana como Ambiente Protegido establecida en el Artículo 23º de la Ordenanza Nº 3012 / 98, con fuerza de directriz se reconocerán en cada predio dos grandes áreas: un Área de Implantación y otra Área de Conservación:

a) El Área de Implantación admitirá diversas transformaciones regladas del terreno como las edificaciones, los estacionamientos, los caminos, otras áreas pavimentadas, la jardinería, y las derivadas de diferentes instalaciones deportivas.

b) El Área de Conservación Ambiental Predial es un sector del predio con una función preferente de protección paisajística y ambiental, con restricciones de dominio en materia de edificación y de otras obras civiles, sólo admitiéndose:

i.- Caminos y sendas con una baja afectación al drenaje natural del predio, siempre y cuando no constituyan el acceso principal al Área de Implantación. Sólo se podrá acceder a un predio por un camino desde el Área de Conservación por situaciones preexistentes a la puesta en vigencia de esta norma o por solicitud fundada de no disponerse otras alternativas de acceso, siempre y cuando sean compatibles con las directrices y demás pautas de la misma previo dictamen técnico de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad.
ii.- Actividades productivas rur-urbanas compatibles como quintas, viveros, pastaje no intensivo de ganado, animales de granja, etc.

iii.- Refugios ambientales especializados.(observatorios de fauna; estaciones hidrológicas, estaciones de interpretación ambiental etc.)

iv.- Obras de saneamiento ambiental, hidráulico y de infraestructura expresamente habilitadas por la Municipalidad previamente a su realización.

Las intervenciones admitidas precedentemente tanto en el Área de Implantación como en el Área de Conservación Ambiental Predial quedan sometidas al cumplimiento de las disposiciones del Código de Buenas Prácticas Ambientales y a las directivas específicas de la Ordenanza Nº 1584 / 94 de Evaluación de Impacto Ambiental ( Texto Ordenado Ordenanza Nº 2007/96 ).
Las Áreas de Implantación y de Conservación son dominial y administrativamente inseparables en cada predio. El ejercicio del derecho de edificación en cada predio esta condicionado al cumplimiento de estas afectaciones a favor de la conservación y de un desarrollo sustentable.

ARTÍCULO 9º.- Áreas de Implantación y Conservación Ambiental Predial. Criterios de aplicación: El Área de Implantación y el Área de de Conservación Predial se aplicarán de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Serán de aplicación para todos los predios de La Vega Plana, exceptuados los de los Barrios de la Vega Central y en las dos situaciones especiales establecidas en la presente norma:

i. Nuevas subdivisiones simples y fraccionamientos frentistas a la Ruta 40 sobre suelos de Alta Aptitud Urbano - Ambiental (según lo indicado en el Artículo 18, inciso a de la presente ordenanza).

ii. En el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres, que engloba parte de la Chacra 21 (según lo señalado en los Artículos 38 a 40 de la presente ordenanza).

b) En toda parcela en que se reconozcan tales Áreas de Implantación y de Conservación, el Área de Implantación será única, indivisible y preferentemente definida por una poligonal simple. En caso de subdivisiones parcelarias, en las parcelas derivadas se delimitarán las correspondientes Áreas de Implantación y de Conservación , salvo en las situaciones especiales contempladas en el inciso a) de este Artículo.

c) En caso de divisiones por el Régimen de Propiedad Horizontal, el Área de Conservació n constituirá un bien de propiedad común, sea de uso exclusivo o no, donde no se podrán crear unidades funcionales y el Área de Implantación podrá ser objeto de subdivisiones en diversas unidades funcionales, de acuerdo a la presente ordenanza y a las otras disposiciones aplicables en la materia.

d) El Área de Implantación sólo englobará preferentemente suelos de Alta y Media Aptitud Urbano - Ambiental , no localizándose en ningún caso sobre suelos sujetos a Tutela Ecohidrológica
e) El Área de Implantación podrá estar afectada parcialmente por Tutelas Ecohidrológicas, cursos de agua y redes de drenaje, en las que existirán diversas restricciones de dominio de acuerdo a lo establecido en el Artículo 12 de la presente ordenanza.
f) La delimitación de las Áreas de Implantación y de Conservación Predial serán propuestas por los propietarios del suelo cuando presenten solicitudes de subdivisión, edificación o habilitaciones de usos especiales, consignándose expresamente en los planos correspondientes, los cuales formarán parte de los títulos de propiedad. También podrá ser establecida a iniciativa de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad, comunicándose a los propietarios del suelo.

g) Tal delimitación predial se establecerá a partir del Mapa de las Zonas de Aptitudes Urbano – Ambientales del área que como ANEXO I forma parte integral de esta norma. Sin perjuicio de lo anterior, los propietarios del suelo podrán proponer a la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad, un ajuste de la delimitación de los tipos de suelo de diversa aptitud para sus predios concretos. Para ello podrán presentar una propuesta de demarcación particular basada en un estudio técnico específico. Esta propuesta de ajuste de la delimitación podrá o no ser aceptada por las Oficinas Técnicas Municipales, las cuales podrán adoptarla en su totalidad o en parte.-

h) La demarcación aceptada por las Oficinas Técnicas de la Municipalidad será amojonada en el sitio con estacas georeferenciadas por el propietario del predio, quien deberá conservarla adecuadamente. Las demarcaciones integrarán el Mapa de Monitoreo de las Zonas de Aptitudes Urbano-Ambientales del Suelo , que será de actualización permanente por parte de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable a través del área técnica-administrativa creada especialmente para tal fin, según se establece en el Artículo 49 de la presente ordenanza.-

i) En la propuesta de las Áreas de Implantación se englobarán dentro de la misma las construcciones preexistentes a la puesta en vigencia de esta norma, computándose para los aprovechamientos del suelo (Factor de Ocupación del Suelo, número máximo de unidades habitables y otros indicadores).

j) Dentro del Área de Implantación se aplicarán los retiros de edificación estipulados en la presente ordenanza con relación a las propiedades linderas como en relación al propio Área de Conservación.

ARTÍCULO 10º.- Áreas de Implantación Predial. Cómputo de su superficie .- En cada predio el Área de Implantación será una superficie contigua, unitaria y en lo posible regular, ubicada sobre los suelos de mayor aptitud disponible. Su superficie máxima será del 50% de la superficie total del predio, cualquiera sea su naturaleza.
Para el cómputo del Área de Implantación Predial se procederá del siguiente modo:
a) En predios con una presencia de suelo de Alta Aptitud Urbano – Ambiental mayor al 50 % de la superficie total del predio, el Área de Implantación no podrá superar dicho porcentaje.
b) En predios con una presencia de suelo de Alta Aptitud Urbano – Ambiental menor al 50 % de la superficie total del predio, el Área de Implantación contendrá el total de suelo disponible con esa condición. Dicha Área de Implantación podrá ser ampliada hasta el 50 % del área predial total utilizando progresivamente suelos de menor Aptitud Urbano Ambiental, computándose sucesivamente:

ARTÍCULO 11.- Tutela Ecohidrológica: Se establece una tutela ecohidrológica en las zonas identificadas en el Mapa de Aptitud Urbano – Ambiental del Suelo que forma parte de la presente como ANEXO I. La tutela consiste en la prohibición de nuevas afectaciones antrópicas sobre estas áreas, incluidas obras civiles (alteración de los taludes, construcción de explanadas, obras de relleno, edificaciones, disminución de la sección transversal, etc.) u otras actividades de potencial impacto ambiental adverso que se desarrollen en el área, salvo aquellas que se pudiesen inscribir en una futura estrategia de manejo hídrico municipal o privada, compatible con la presente norma, expresamente autorizada según dictamen técnico de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad.

Sin perjuicio de la delimitación establecida en el Mapa de Aptitud Urbano-Ambiental del suelo, la zona de tutela ecohidrológica y sectores inundables están sujetas a un mapeo de detalle a efectuarse durante el primer año posterior a la promulgación de la presente, con la incorporación al Sistema de Información Geográfico ya elaborado de una imagen satelital de alta resolución.

En el caso de los cursos de agua y sus valles de inundación esta tutela ecohidrológica, comprende los siguientes retiros:

a) 15 metros de ancho a partir de las riberas de los cursos de agua de primera categoría, como el Arroyo Maipú

b) 8 metros de ancho a partir de las riberas de los cursos de agua de segunda categoría, como los Arroyos Pichi - Chacay, Chacay, La Escuela, Arroyo Rosales y Cull - Rani; (u otros sin denominación y que sean considerados en esta categoría a criterio de la Administración)

c) 3 metros de ancho a partir de las riberas de los cauces temporales y/o subsuperficiales y/o intermitentes constituidos por las vertientes y cursos que corren parcialmente en superficie, denominados de tercera categoría.
ARTÍCULO 12.- Pautas cualitativas complementarias: En la gestión territorial de la Vega Plana, además de las pautas cualitativas establecidas en el Artículo 24º de la Ordenanza Nº 3012 / 98 , se plantearán las siguientes salvaguardias ambientales sujetas a las disposiciones específicas de la Ordenanza Nº 1584 / 94 de “Evaluación de Impacto Ambiental” (Texto Ordenado Ordenanza Nº 2007 / 96 ):

a) Se garantizará la disposición o tratamiento de los efluentes domiciliarios y pluviales, manteniendo la calidad ambiental del área en concordancia con la directriz del impacto hidrológico cero . Al respecto, mientras no se disponga de conexión al sistema de plantas de tratamiento centrales de la localidad, el solicitante de un permiso de edificación, de urbanización en Propiedad Horizontal o de habilitación de usos permitidos o condicionados, cuando así corresponda, deberá garantizar un tratamiento de los efluentes domiciliarios a su cargo, según las condiciones técnicas requeridas por el Organismo de Control municipal y reguladas por la Ordenanza N° 7.326/07, “Tratamiento aguas residuales urbanas”.

b) Para la aprobación de toda obra civil de edificación o de construcción de caminos deberá presentarse el proyecto del Sistema de Drenaje correspondiente.

ARTÍCULO 13.- Emprendimientos en Propiedad Horizontal: En las áreas regladas en la presente de La Vega Plana se admitirán emprendimientos en Propiedad Horizontal que cumplan las normas nacionales y provinciales en la materia y cumplan con las pautas urbanísticas y administrativas establecidas a nivel municipal, con dos variantes:

a) Pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal , con subdivisiones prediales en tal régimen.
b) Edificios unitarios en Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 14.- Pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal: Se admitirán pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal que supongan divisiones prediales en tal régimen, sí cumplen los siguientes requisitos:

a) Se localizarán en predios con Alta o Media Aptitud Urbano – Ambiental del Suelo , en correspondencia con su clasificación de Suelo Urbanizable.

b) El Área de Conservación constituye un bien común, de uso exclusivo o no, según lo establezca el pertinente reglamento de copropiedad.

c) Incluirán edificaciones destinadas a residencia particular. También podrán incluir edificaciones y servicios comunes como un c lub house , salón de usos múltiples, caseta de vigilancia, dependencias de servicio, vivienda del casero e instalaciones deportivas.

d) Se cumplirán los restantes indicadores señalados en esta Ordenanza.

e) Su acceso desde la ruta o callejones será por una sola vía que minimice las afectaciones al drenaje natural, admitiéndose hasta un segundo acceso secundario. Estos caminos u otros caminos interiores serán de un ancho acotado no mayor a 6 metros, preferentemente de pavimentos semipermeables, debiéndose prever los sistemas de drenaje y los correspondientes estacionamientos interiores.

f) Las inhibiciones planteadas en la presente Ordenanza deberán figurar como auto-restricciones explícitas incluidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Tal Reglamento, al constituirse la Propiedad Horizontal o en caso de modificaciones al mismo, deberá ser avalado por el Ejecutivo Municipal, que observará el estricto cumplimiento de las normas vigentes.

ARTÍCULO 15.- Edificios unitarios en Propiedad Horizontal. Se admitirán edificios unitarios divididos en Propiedad Horizontal sí cumplen los siguientes requisitos:

a) Se localizarán en predios con Áreas de Implantación en Suelos de Alta o Media Aptitud Urbano – Ambiental , en correspondencia con su clasificación de suelo urbanizable. Ello será de aplicación en todos los predios de La Vega Plana exceptuados los de los Barrios de La Vega Central y del Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres.

b) El Área de Conservación , al igual que los espacios exteriores del Área de Implantación , constituyen bien común, de uso exclusivo o no, según lo establezca el pertinente reglamento de copropiedad.

c) Serán destinados a usos residenciales, comerciales y complementarios, resueltos en un sólo edificio o en varios bloques.

d) Su acceso desde la ruta o callejones será por una sola vía que minimice las afectaciones al drenaje natural, admitiéndose hasta un segundo acceso secundario. Se preverán los correspondientes estacionamientos interiores.

e) Las inhibiciones planteadas en esta Ordenanza deberán figurar como auto-restricciones explícitas incluidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Tal Reglamento, al constituirse la Propiedad Horizontal o en caso de modificaciones al mismo, deberá ser avalado por el Ejecutivo Municipal, que observará el estricto cumplimiento de las normas vigentes.

ARTÍCULO 16.- Tratamiento del suelo no edificado : El tratamiento del suelo no edificado, además de lo establecido en el Artículo 28º de la Ordenanza 3012/98 , cumplirá con idéntico criterio de minimización de la impermeabilización, cuyos máximos admisibles están establecidos en los Artículos 23 y 24 de la presente Ordenanza.

CAPÍTULO 2
APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS
ARTÍCULO 17º.- Superficies mínimas de parcelas: Las superficies mínimas de las parcelas serán las siguientes:
ARTÍCULO 18.- Superficies mínimas de parcela en casos especiales: Las superficies mínimas de las parcelas en los siguientes casos especiales serán:

a) Sobre la Ruta 40, en Suelos de Alta Aptitud Urbano – Ambiental , se podrán realizar fraccionamientos o subdivisiones simples de suelo con parcelas derivadas de superficie mínima de 4.000 m², con una profundidad única de 100 metros tomada perpendicular u oblicuamente al borde de la ruta. Sólo se autorizarán tales subdivisiones sí cada parcela derivada comprende un Suelo de Alta Aptitud Urbano – Ambiental en más del 80% de su superficie, siendo la superficie remanente de un Suelo de Media Aptitud Urbano - Ambiental.

b) Las divisiones por el Régimen de Propiedad Horizontal tendrán subparcelas con una superficie mínima según lo indicado en el Artículo 29, inciso a), subinciso i., de la presente ordenanza.

c) En el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres las superficies mínimas serán las establecidas en el artículo anterior, admitiéndose la regularización de subdivisiones irregulares de menores superficies, en concordancia con la Ordenanza Nº 3012/98 y con lo establecido en el Capítulo 4, Título II de la presente Ordenanza Complementaria.

Estas pautas tienen fuerza de directriz.

ARTÍCULO 19.- Frente mínimo de parcela: El frente mínimo de la parcela de las nuevas subdivisiones será de 100 metros.-
Sólo se admitirá un frente mínimo de 40 metros en las futuras subdivisiones simples o fraccionamientos de suelo sobre la Ruta 40, en Suelos de Alta Aptitud Urbano – Ambiental consignados en el Artículo 18, inciso a) de la presente ordenanza.-

ARTÍCULO 20.- Factor de Ocupación del Suelo. Cómputo: Para el cómputo del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) se considerará:
ARTÍCULO 21.- Derogado por Ordenanza 10264/2014

ARTÍCULO 22º.- Factor de Ocupación del Suelo de la Edificación sobre el Área Predial Total: El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) sobre el Área Predial Total será de: En las nuevas subdivisiones sobre la Ruta 40, en Suelos de Alta Aptitud Urbano – Ambiental , con parcelas derivadas de superficie mínima de 4.000 m², el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) sobre todo el área de cada parcela será de 20%.
No se computa para el cálculo del FOS la superficie del Suelo de Tutela Ecohidrológica.
Para los casos estipulados por el Artículo Nº 33 bis, donde se deba ceder espacio verde y reserva fiscal al dominio municipal, se deberá reservar un 6% del FOS de construcción total, calculado de acuerdo a los Incisos a), b), y c) de este artículo, para la reserva fiscal a ceder.”
ARTÍCULO 23.- Derogado por Ordenanza 10264/2014

ARTÍCULO 24.- Factor de Ocupación del Suelo de los Espacios Exteriores sobre el Área Predial Total: Los Factores de Ocupación del Suelo (FOS) de los Espacios Exteriores sobre el Área Predial Total serán de un 30% de los Factores de Ocupación del Suelo de la Edificación consignados en el Artículo 22, computados según lo señalado en el Artículo 20.

ARTÍCULO 25.- Derogado por Ordenanza 10264/2014

ARTÍCULO 26.- Altura máxima de edificación: La altura máxima de edificación será de 9.50 metros en la cumbrera más alta.- (Modificado por Art. 9º Ordenanza 9387/12)

Se admitirán alturas máximas de edificación de hasta 12,50 metros en la cumbrera más alta para:

a) equipamientos de distinta naturaleza, ubicados en Áreas de Implantación sobre Suelos de Alta o Media Aptitud Urbano – Ambiental, edificios de vivienda multifamiliar o de usos complementarios ubicados en predios sobre la Ruta 40 o linderos a la futura subdivisión simple o fraccionamiento de borde consignado en el Artículo 18, inciso a), ubicados en Áreas de Implantación sobre Suelos de Alta o Media Aptitud Urbano – Ambiental .

Para equipamientos, de dominio público o privado, expresamente declarados de interés público por el Concejo Deliberante, podrá admitirse una altura máxima de edificación de hasta 14,50 metros en la cumbrera más alta, en ciertos casos de premios, tal como se consigna en el Artículo 33 de la presente.-

ARTÍCULO 27.- Retiros perimetrales: Se exigirán:

a) retiros de 10 metros sobre la Ruta Nº 40, sobre los callejones, y sobre la línea divisoria con el Área de Conservación.

b) retiros de 6 metros sobre los predios linderos

ARTÍCULO 28.- Principio de proporcionalidad: Se aplicará el principio de proporcionalidad en aquellos predios de menores superficies mínimas o mayores que las consignadas en la presente ordenanza, con mensuras aprobadas anteriores a la vigencia de la misma, salvo en el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres , que engloba parte de la Chacra 21, en el que se aplicará un régimen especial. -
Esta proporcionalidad regirá para la determinación de las Áreas de Implantación y de Conservación , y para la admisión de sus aprovechamientos, cabiendo las restantes directrices, pautas cualitativas e indicadores prescriptos en la presente ordenanza y en la Ordenanza Nº 3012/98 y otras normas modificatorias.-

ARTÍCULO 29.- Aprovechamientos urbanísticos en conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal: Los pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal tendrán los siguientes aprovechamientos:

a) Superficie mínima de la parcela madre de 2 ha.
b) El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) por subparcela será de un 20%, no pudiéndose el conjunto excederse del FOS del Área de Implantación y del FOS Predial.

c) Los retiros perimetrales de cada subparcela serán definidos en cada proyecto, debiéndose incorporar en el mismo los retiros perimetrales exigidos para cada predio indiviso, de acuerdo a lo señalado en el Artículo 27 de la presente.

Los restantes indicadores serán definidos en el Reglamento de Copropiedad, debiéndose cumplir con los mínimos de interés público planteados en el presente capítulo.

ARTÍCULO 30.- Número máximo de unidades habitables en propiedades en régimen de simple subdivisión: En parcelas de propiedad simple, se admitirán hasta:

a) 3 unidades habitables por parcela cuando prima el Suelo de Alta y media Aptitud Urbano – Ambiental.

b) 2 unidades habitables por parcela cuando prima el Suelo de Baja Aptitud Urbano – Ambiental.

La unidad parcelaria refiere a las superficies de las parcelas mínimas establecidas en el Artículo 17 de la presente, computándose un menor número proporcional en caso de predios preexistentes de menores dimensiones, con un mínimo de una unidad habitable por parcela más una complementaria por parcela.-

ARTÍCULO 31.- Número máximo de unidades habitables en conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal: En pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal se admitirá sólo una unidad habitable por subparcela más una complementaria por subparcela.

ARTÍCULO 32.- Número máximo de unidades habitables en edificios de Propiedad Horizontal- En edificios en Propiedad Horizontal se admitirán hasta 24 unidades habitables por hectárea de Área de Implantación.-
Para este cómputo los locales de oficinas independientes, con sus propios servicios, se asimilan a unidades habitables.

ARTÍCULO 33.-Premios a los equipamientos de interés público: Para equipamientos, de dominio público o privado, expresamente declarados de interés público por el Concejo Deliberante podrá admitirse una altura máxima de edificación de hasta 14,50 metros en la cumbrera más alta, sí: Los diversos Factores de Ocupación del Suelo (FOS) serán los mismos que para edificios de menor altura.

Estos emprendimientos deberán gestionarse necesariamente por Producto Urbanístico, en concordancia con lo establecido en la Ordenanza Nº 2210/96 y en la Ordenanza Nº 3012/98. -

ARTÍCULO 33 bis.- Cesión de Espacios Verdes:
Para las subdivisiones descriptas por los Artículos 17, 18 y 29 de la presente ordenanza, con una superficie igual o mayor de veinte mil metros cuadrados (20.000 m²) y frentistas a la Ruta Nacional nº 40, se deberá ceder al dominio municipal un 16% en concepto de Espacios Verdes, componiéndose este porcentaje con un 10% de espacio verde coincidente con el área de conservación predial; y el 6% restante deberá estar en zonas de Alto o Medio Aptitud Urbano-Ambiental con la condición de ser “topográficamente apto para ser urbanizables” y poseer acceso público. Se define como “espacio topográficamente apto para ser urbanizable” a aquel cuya pendiente media es de hasta 25% y que no implique ninguna de las siguientes situaciones:

Esta Reserva Fiscal deberá estar escriturada a favor de la Municipalidad de San Martín de los Andes e inscripta en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la Provincia del Neuquén.
Para los casos que no sean frentistas a la Ruta Nacional nº 40 solo se deberá ceder el 16% de espacios verdes.-
(Artículo incorporado por Ordenanza 10697/15)
CAPÍTULO 3

USOS
ARTÍCULO 34.- Usos. Remisión y disposiciones complementarias: Se mantienen en vigencia los usos permitidos, condicionados y no permitidos señalados en el Artículo 35 de la Ordenanza Nº 3012/98, estableciéndose también las prescripciones complementarias señaladas en los siguientes artículos de este capítulo y en el Artículo 51, inciso e) y en el Artículo 52 , ambos de la presente Ordenanza.-
Tales usos deberán ser compatibles con los aprovechamientos urbanísticos diferenciales según los tipos de suelo de diversa aptitud urbano – ambiental señalados en la presente Ordenanza.

Tales usos serán de aplicación en toda La Vega Plana, salvo en los Barrios de la Vega Central donde rigen sus propias pautas establecidas en la Ordenanza Nº 3012/98.

ARTÍCULO 35.- Usos permitidos: Además de los usos permitidos y condicionados señalados en los Artículos 35º y 36º de la Ordenanza Nº 3012/98 y sus ajustes consignados en la presente norma, se admitirán los siguientes usos:
Todos los usos permitidos, así como los condicionados , deberán cumplir con los análisis y evaluaciones ambientales vigentes.

ARTÍCULO 36.- Usos condicionados: Además de los usos permitidos y condicionados señalados en los Artículos 35º y 36º de la Ordenanza Nº 3012/98 y sus ajustes consignados en la presente norma, se admitirán los siguientes usos condicionados:

a) Viviendas Multifamiliares, con el número máximo de unidades habitacionales admisible para cada situación predial, de acuerdo a lo señalado en el Artículo 32 de la presente.-

b) Hoteles, Hosterías, Apart Hotel y Complejos de Cabañas para uso exclusivamente turístico, condicionados a que:
(inciso sustituido por Ordenanza 9255/11)

c) Campings, condicionados a que:

i. se localicen sobre los callejones y en Suelo de Media o Baja Aptitud Urbano – Ambiental.

ii. los servicios y el asentamiento de los acampantes se haga en el Área de Implantación.

d) Supermercados de hasta 1.500 m2 edificados, sí se ubican sobre la Ruta 40, en Suelos de Alta o Mediana Aptitud Urbano – Ambiental.

e) Galerías, paseos y centros comerciales sí se localizan sobre la Ruta 40, en Suelos de Alta o Mediana Aptitud Urbano – Ambiental.

f) Terminal de ómnibus, sí se localiza en predios con una adecuada accesibilidad, en Suelos de Alta o Mediana Aptitud Urbano – Ambiental.

g) Oficinas y complementarias. En caso de edificios de oficinas compartimentadas, dada su potencial multifuncionalidad, se asimilarán a unidades habitables, cabiendo las restricciones al número máximo de unidades habitables formuladas en los Artículos 30 a 32 de la presente ordenanza.

h) Receptorías de gas envasado, sí se localizan sobre la Ruta 40.

i) Locales comerciales de venta de materiales de construcción menores a 300 m², sí se localizan sobre la Ruta 40.

j) Aserraderos y carpinterías artesanales, condicionados a la aprobación del Plan de Gestión Ambiental y los procedimientos de control y monitoreo estipulados por la Subsecretaría de Gestión Ambiental.-

ARTÍCULO 37.- Otros usos no permitidos: Además de los usos permitidos señalados en el Artículo 35 de la Ordenanza Nº 3012/98 y sus ajustes consignados en la presente norma, no se permitirán los siguientes usos:

a) Corralones de materiales.

b) Parques logísticos o de transporte de cargas.

c) Servicios de volquetes.

e) Industrias potencialmente molestas.
CAPÍTULO 4
POLÍGONO DE ACTUACIÓN ESPECIAL
DEL CALLEJÓN DE TORRES
ARTÍCULO 38.- Delimitación: - El denominado Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres que engloba parte de la Chacra 21, esta delimitado al oeste por el Callejón de Torres, al norte por el Callejón de Gingins, al este el límite oriental de la Chacra 21 y al sur el Arroyo Maipú.-

ARTÍCULO 39.- Directriz de manejo: Se facilitará su mejora como un barrio suburbano y rur-urbano de la localidad, privilegiando la mejora de la calidad ambiental del conjunto, habilitándose y encomendándose a las Oficinas Técnicas de la Municipalidad su gestión especial.


ARTÍCULO 40.-Régimen aplicable: En correspondencia con la directriz anterior, se habilita a la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable a lo siguiente:
TÍTULO III

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
PARA LOS FALDEOS

ARTÍCULO 41.- ( Derogado por Ordenanza 9255/11)

ARTÍCULO 42.- Número máximo de unidades habitacionales: En las distintas áreas de los faldeos delimitadas por la Ordenanza Nº 3012/98 se admitirán:

a) Una unidad habitable en parcelas de propiedad simple. Sí la superficie de la parcela es mayor a la mínima establecida en la Ordenanza Nº 3012/98 , podrán admitirse proporcionalmente más unidades habitables a razón de una por cada unidad de mínima superficie predial.

b) Una unidad habitable por subparcela en caso de emprendimientos en Propiedad Horizontal aprobados con anterioridad a la vigencia de la presente ordenanza.-

c) En lotes ubicados al sur de la Ruta Nacional 40, en la denominada “Banda a pie de faldeo”, excepto Chacra 16, con pendiente entre 0% y 12% que posean factibilidad de servicios de cloacas por parte del ente prestatario y sistema vial consolidado, podrán construir una (1) unidad habitable cada doscientos (20 0) m² o fracción ≥ 2/3 de superficie del lote.- (Incorporado por Ordenanza 9255/11)
TÍTULO IV

NORMAS E INSTRUMENTOS DE CONTROL


ARTÍCULO 43.- Faltas graves: Además de las Faltas graves enumeradas en el Artículo 243º de la Ordenanza Nº 3012/98 , por sus potenciales afectaciones urbanísticas y ambientales de signo negativo, se consideran como Faltas graves:

a) La antropización no reglada del Área de Conservación.

b) La alteración de la demarcación del límite georreferenciado entre el Área de Implantación y el Área de Conservación Predial.

c) El aumento del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) por encima de los valores máximos permitidos y de su impermeabilización, contraviniendo el principio de impacto hidrológico cero.

d) Rellenos, excavaciones o modificaciones del sistema hídrico no autorizadas por la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad.

e) La no ejecución de obras hidráulicas prediales a cargo del propietario del suelo, acordadas entre este y el Municipio como contrapartida de aprovechamientos urbanísticos especiales establecidos de acuerdo a lo señalado en la presente Ordenanza.

f) Las alteraciones de las Propiedades Horizontales, sea en el número de unidades funcionales, sea en el número de unidades habitables, sea en la edificación o en los usos, realizadas a título de copropiedad o a título individual de sus titulares, incumpliendo las pautas, indicadores y requisitos administrativos acordes con la presente Ordenanza y/o con otras normas de aplicación vigentes.

La autoridad de aplicación labrará la pertinente acta de comprobación de las infracciones precedentemente señaladas, la que será remitida al Juzgado Municipal de Faltas a los efectos de su juzgamiento.

g) Usos o elementos visualmente degradatorios a cielo abierto.

ARTÍCULO 44.- Sanciones de las Faltas graves: En todos los casos el infractor deberá restituir la situación al estado previo a su concreción y realizar las acciones de remediación y mitigación correspondientes.
Sin perjuicio de lo precedentemente establecido, la autoridad de aplicación podrá aplicar al infractor las multas que se puntuarán acorde al siguiente detalle:


ARTÍCULO 45.- El juzgamiento y sanción de las infracciones a la presente ordenanza será competencia del Juzgado Municipal de Faltas, conforme a los procedimientos en vigencia.-

TÍTULO V
NORMAS DE APLICACIÓN
ARTÍCULO 46.- Modificaciones y revisiones de las directrices urbanísticas. Remisión: La aprobación de los artículos con fuerza de directriz urbanística de la presente norma, la derogación de los artículos con fuerza de directriz de las Ordenanza Nº 3012/98, y sus futuras modificaciones o revisiones, requerirán dos tercios de votos del total de miembros del Consejo Deliberante, de conformidad con lo preceptuado en los Títulos I y II de la Ordenanza Nº 2210/96 y en el Artículo Nº 124 de la Carta Orgánica Municipal aprobada por ley N° 1812 de 1989.-

ARTÍCULO 47.- Validez interpretativa: En el supuesto de existencia de normas modificatorias de la Ordenanza Nº 3012/98 y/o del Código de Edificación y/o cualquier norma concurrente que directa o indirectamente pudieren presentar discrepancias con algún punto, concepto o regulación establecida por la presente Ordenanza, habrá de estarse a las disposiciones y principios previstos por esta última por sobre aquéllas.-

ARTÍCULO 48.- Revisión: La presente Ordenanza estará sujeta a su revisión y monitoreo periódico por parte de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable a través del área técnico-administrativa que se conformará especialmente a tal fin.-
ARTÍCULO 49.- Creación del Área Técnico – Administrativa de revisión normativa: Se encomienda a la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable la creación, en su Organigrama, del Área técnico-administrativa de actualización de la normativa, la que deberá además coordinar los medios, instrumentos y recursos humanos para garantizar el monitoreo y la correcta aplicación de la misma.-

ARTÍCULO 50.- ENCOMIÉNDASE a la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable lo siguiente: ARTÍCULO 51.- DERÓGANSE los siguientes artículos y/o incisos comprendidos en la Ordenanza Nº 3012/98:

a) Artículo 21º (Subzonas de ordenación).-

b) Artículo 22º (Clasificación del suelo).-

c) Artículo 24º (Pautas cualitativas), literal e) Inciso iv.-

d) Artículo 25º (Tutela hidrobiológica).-

e) Artículo 28º (Tratamiento del suelo no edificado), literales b), c) y e).-

f) Artículos 30º, 31º, 32º, 33º y 34º (Capítulo 7, Vega Central).-

g) Artículo 35º (Usos), literales b) y c).-

h) Artículos 38º,39º,40º,41º,42º,43º,44º y 45º (Capítulo 8, Puntas de La Vega).-

i) Artículos 168º a 170º (Módulo Autónomo de Actuación).-

j) Artículo 243º (Faltas Graves), literal e).-

ARTÍCULO 52.- SUSTITÚYESE del Artículo 28º de la Ordenanza 3012/98, el Literal d), por el siguiente:
“d) no se admitirán estacionamientos ni el acopio de materiales u objetos en los retiros frontales sobre la ruta o callejones “

ARTÍCULO 53.- Regístrese, comuníquese, publíquese y cumplido, dése al Archivo Municipal.-


ANEXO I
MAPA DE LAS GRANDES ZONAS DE APTITUD URBANO – AMBIENTAL DE LA VEGA PLANA




ANEXO II
Derogado por Ordenanza 10264/2014

"San Martín de los Andes, Zona no Nuclear, A Favor de la Vida y de la Paz"

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