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Ordenanza N° 8390, Año 2009 Ordenamiento Vega Plana y areas contiguas - Complementaria de la Ordenanza 3012/98 Publicación : 08/07/2009 -- Boletín Oficial N° 360

a) El Área de Implantación admitirá diversas transformaciones regladas del terreno como las edificaciones, los estacionamientos, los caminos, otras áreas pavimentadas, la jardinería, y las derivadas de diferentes instalaciones deportivas.

b) El Área de Conservación Ambiental Predial es un sector del predio con una función preferente de protección paisajística y ambiental, con restricciones de dominio en materia de edificación y de otras obras civiles, sólo admitiéndose:

i.- Caminos y sendas con una baja afectación al drenaje natural del predio, siempre y cuando no constituyan el acceso principal al Área de Implantación. Sólo se podrá acceder a un predio por un camino desde el Área de Conservación por situaciones preexistentes a la puesta en vigencia de esta norma o por solicitud fundada de no disponerse otras alternativas de acceso, siempre y cuando sean compatibles con las directrices y demás pautas de la misma previo dictamen técnico de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad.
ii.- Actividades productivas rur-urbanas compatibles como quintas, viveros, pastaje no intensivo de ganado, animales de granja, etc.

iii.- Refugios ambientales especializados.(observatorios de fauna; estaciones hidrológicas, estaciones de interpretación ambiental etc.)

iv.- Obras de saneamiento ambiental, hidráulico y de infraestructura expresamente habilitadas por la Municipalidad previamente a su realización.

Las intervenciones admitidas precedentemente tanto en el Área de Implantación como en el Área de Conservación Ambiental Predial quedan sometidas al cumplimiento de las disposiciones del Código de Buenas Prácticas Ambientales y a las directivas específicas de la Ordenanza Nº 1584 / 94 de Evaluación de Impacto Ambiental ( Texto Ordenado Ordenanza Nº 2007/96 ).
Las Áreas de Implantación y de Conservación son dominial y administrativamente inseparables en cada predio. El ejercicio del derecho de edificación en cada predio esta condicionado al cumplimiento de estas afectaciones a favor de la conservación y de un desarrollo sustentable.

ARTÍCULO 9º.- Áreas de Implantación y Conservación Ambiental Predial. Criterios de aplicación: El Área de Implantación y el Área de de Conservación Predial se aplicarán de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Serán de aplicación para todos los predios de La Vega Plana, exceptuados los de los Barrios de la Vega Central y en las dos situaciones especiales establecidas en la presente norma:

i. Nuevas subdivisiones simples y fraccionamientos frentistas a la Ruta 40 sobre suelos de Alta Aptitud Urbano - Ambiental (según lo indicado en el Artículo 18, inciso a de la presente ordenanza).

ii. En el Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres, que engloba parte de la Chacra 21 (según lo señalado en los Artículos 38 a 40 de la presente ordenanza).

b) En toda parcela en que se reconozcan tales Áreas de Implantación y de Conservación, el Área de Implantación será única, indivisible y preferentemente definida por una poligonal simple. En caso de subdivisiones parcelarias, en las parcelas derivadas se delimitarán las correspondientes Áreas de Implantación y de Conservación , salvo en las situaciones especiales contempladas en el inciso a) de este Artículo.

c) En caso de divisiones por el Régimen de Propiedad Horizontal, el Área de Conservació n constituirá un bien de propiedad común, sea de uso exclusivo o no, donde no se podrán crear unidades funcionales y el Área de Implantación podrá ser objeto de subdivisiones en diversas unidades funcionales, de acuerdo a la presente ordenanza y a las otras disposiciones aplicables en la materia.

d) El Área de Implantación sólo englobará preferentemente suelos de Alta y Media Aptitud Urbano - Ambiental , no localizándose en ningún caso sobre suelos sujetos a Tutela Ecohidrológica
e) El Área de Implantación podrá estar afectada parcialmente por Tutelas Ecohidrológicas, cursos de agua y redes de drenaje, en las que existirán diversas restricciones de dominio de acuerdo a lo establecido en el Artículo 12 de la presente ordenanza.
f) La delimitación de las Áreas de Implantación y de Conservación Predial serán propuestas por los propietarios del suelo cuando presenten solicitudes de subdivisión, edificación o habilitaciones de usos especiales, consignándose expresamente en los planos correspondientes, los cuales formarán parte de los títulos de propiedad. También podrá ser establecida a iniciativa de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad, comunicándose a los propietarios del suelo.

g) Tal delimitación predial se establecerá a partir del Mapa de las Zonas de Aptitudes Urbano – Ambientales del área que como ANEXO I forma parte integral de esta norma. Sin perjuicio de lo anterior, los propietarios del suelo podrán proponer a la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad, un ajuste de la delimitación de los tipos de suelo de diversa aptitud para sus predios concretos. Para ello podrán presentar una propuesta de demarcación particular basada en un estudio técnico específico. Esta propuesta de ajuste de la delimitación podrá o no ser aceptada por las Oficinas Técnicas Municipales, las cuales podrán adoptarla en su totalidad o en parte.-

h) La demarcación aceptada por las Oficinas Técnicas de la Municipalidad será amojonada en el sitio con estacas georeferenciadas por el propietario del predio, quien deberá conservarla adecuadamente. Las demarcaciones integrarán el Mapa de Monitoreo de las Zonas de Aptitudes Urbano-Ambientales del Suelo , que será de actualización permanente por parte de la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable a través del área técnica-administrativa creada especialmente para tal fin, según se establece en el Artículo 49 de la presente ordenanza.-

i) En la propuesta de las Áreas de Implantación se englobarán dentro de la misma las construcciones preexistentes a la puesta en vigencia de esta norma, computándose para los aprovechamientos del suelo (Factor de Ocupación del Suelo, número máximo de unidades habitables y otros indicadores).

j) Dentro del Área de Implantación se aplicarán los retiros de edificación estipulados en la presente ordenanza con relación a las propiedades linderas como en relación al propio Área de Conservación.

ARTÍCULO 10º.- Áreas de Implantación Predial. Cómputo de su superficie .- En cada predio el Área de Implantación será una superficie contigua, unitaria y en lo posible regular, ubicada sobre los suelos de mayor aptitud disponible. Su superficie máxima será del 50% de la superficie total del predio, cualquiera sea su naturaleza.
Para el cómputo del Área de Implantación Predial se procederá del siguiente modo:
a) En predios con una presencia de suelo de Alta Aptitud Urbano – Ambiental mayor al 50 % de la superficie total del predio, el Área de Implantación no podrá superar dicho porcentaje.
b) En predios con una presencia de suelo de Alta Aptitud Urbano – Ambiental menor al 50 % de la superficie total del predio, el Área de Implantación contendrá el total de suelo disponible con esa condición. Dicha Área de Implantación podrá ser ampliada hasta el 50 % del área predial total utilizando progresivamente suelos de menor Aptitud Urbano Ambiental, computándose sucesivamente:

• Un 30% de su superficie en los Suelos con Media Aptitud Urbano – Ambiental,
• Un 20% de su superficie en los Suelos con Baja Aptitud Urbano – Ambiental ,
• Un 20% de su superficie en los suelos con Tutela Ecohidrológica

Sin perjuicio de la delimitación establecida en el Mapa de Aptitud Urbano-Ambiental del suelo, la zona de tutela ecohidrológica y sectores inundables están sujetas a un mapeo de detalle a efectuarse durante el primer año posterior a la promulgación de la presente, con la incorporación al Sistema de Información Geográfico ya elaborado de una imagen satelital de alta resolución.

En el caso de los cursos de agua y sus valles de inundación esta tutela ecohidrológica, comprende los siguientes retiros:

a) 15 metros de ancho a partir de las riberas de los cursos de agua de primera categoría, como el Arroyo Maipú

b) 8 metros de ancho a partir de las riberas de los cursos de agua de segunda categoría, como los Arroyos Pichi - Chacay, Chacay, La Escuela, Arroyo Rosales y Cull - Rani; (u otros sin denominación y que sean considerados en esta categoría a criterio de la Administración)

c) 3 metros de ancho a partir de las riberas de los cauces temporales y/o subsuperficiales y/o intermitentes constituidos por las vertientes y cursos que corren parcialmente en superficie, denominados de tercera categoría.
ARTÍCULO 12.- Pautas cualitativas complementarias: En la gestión territorial de la Vega Plana, además de las pautas cualitativas establecidas en el Artículo 24º de la Ordenanza Nº 3012 / 98 , se plantearán las siguientes salvaguardias ambientales sujetas a las disposiciones específicas de la Ordenanza Nº 1584 / 94 de “Evaluación de Impacto Ambiental” (Texto Ordenado Ordenanza Nº 2007 / 96 ):

a) Se garantizará la disposición o tratamiento de los efluentes domiciliarios y pluviales, manteniendo la calidad ambiental del área en concordancia con la directriz del impacto hidrológico cero . Al respecto, mientras no se disponga de conexión al sistema de plantas de tratamiento centrales de la localidad, el solicitante de un permiso de edificación, de urbanización en Propiedad Horizontal o de habilitación de usos permitidos o condicionados, cuando así corresponda, deberá garantizar un tratamiento de los efluentes domiciliarios a su cargo, según las condiciones técnicas requeridas por el Organismo de Control municipal y reguladas por la Ordenanza N° 7.326/07, “Tratamiento aguas residuales urbanas”.

b) Para la aprobación de toda obra civil de edificación o de construcción de caminos deberá presentarse el proyecto del Sistema de Drenaje correspondiente.

ARTÍCULO 13.- Emprendimientos en Propiedad Horizontal: En las áreas regladas en la presente de La Vega Plana se admitirán emprendimientos en Propiedad Horizontal que cumplan las normas nacionales y provinciales en la materia y cumplan con las pautas urbanísticas y administrativas establecidas a nivel municipal, con dos variantes:

a) Pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal , con subdivisiones prediales en tal régimen.
b) Edificios unitarios en Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 14.- Pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal: Se admitirán pequeños conjuntos cerrados en Propiedad Horizontal que supongan divisiones prediales en tal régimen, sí cumplen los siguientes requisitos:

a) Se localizarán en predios con Alta o Media Aptitud Urbano – Ambiental del Suelo , en correspondencia con su clasificación de Suelo Urbanizable.

b) El Área de Conservación constituye un bien común, de uso exclusivo o no, según lo establezca el pertinente reglamento de copropiedad.

c) Incluirán edificaciones destinadas a residencia particular. También podrán incluir edificaciones y servicios comunes como un c lub house , salón de usos múltiples, caseta de vigilancia, dependencias de servicio, vivienda del casero e instalaciones deportivas.

d) Se cumplirán los restantes indicadores señalados en esta Ordenanza.

e) Su acceso desde la ruta o callejones será por una sola vía que minimice las afectaciones al drenaje natural, admitiéndose hasta un segundo acceso secundario. Estos caminos u otros caminos interiores serán de un ancho acotado no mayor a 6 metros, preferentemente de pavimentos semipermeables, debiéndose prever los sistemas de drenaje y los correspondientes estacionamientos interiores.

f) Las inhibiciones planteadas en la presente Ordenanza deberán figurar como auto-restricciones explícitas incluidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Tal Reglamento, al constituirse la Propiedad Horizontal o en caso de modificaciones al mismo, deberá ser avalado por el Ejecutivo Municipal, que observará el estricto cumplimiento de las normas vigentes.

ARTÍCULO 15.- Edificios unitarios en Propiedad Horizontal. Se admitirán edificios unitarios divididos en Propiedad Horizontal sí cumplen los siguientes requisitos:

a) Se localizarán en predios con Áreas de Implantación en Suelos de Alta o Media Aptitud Urbano – Ambiental , en correspondencia con su clasificación de suelo urbanizable. Ello será de aplicación en todos los predios de La Vega Plana exceptuados los de los Barrios de La Vega Central y del Polígono de Actuación Especial del Callejón de Torres.

b) El Área de Conservación , al igual que los espacios exteriores del Área de Implantación , constituyen bien común, de uso exclusivo o no, según lo establezca el pertinente reglamento de copropiedad.

c) Serán destinados a usos residenciales, comerciales y complementarios, resueltos en un sólo edificio o en varios bloques.

d) Su acceso desde la ruta o callejones será por una sola vía que minimice las afectaciones al drenaje natural, admitiéndose hasta un segundo acceso secundario. Se preverán los correspondientes estacionamientos interiores.

e) Las inhibiciones planteadas en esta Ordenanza deberán figurar como auto-restricciones explícitas incluidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Tal Reglamento, al constituirse la Propiedad Horizontal o en caso de modificaciones al mismo, deberá ser avalado por el Ejecutivo Municipal, que observará el estricto cumplimiento de las normas vigentes.

ARTÍCULO 16.- Tratamiento del suelo no edificado : El tratamiento del suelo no edificado, además de lo establecido en el Artículo 28º de la Ordenanza 3012/98 , cumplirá con idéntico criterio de minimización de la impermeabilización, cuyos máximos admisibles están establecidos en los Artículos 23 y 24 de la presente Ordenanza.

a. El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) de la Edificación, es el cociente entre la superficie cubierta y semicubierta ( tomada ésta al 100%), proyectada cenitalmente sobre la superficie total del terreno.
b. Para el cálculo de FOS se computarán:
i. Todas las superficies cubiertas y semicubiertas al 100% proyectadas cenitalmente, incluidos cuerpos cerrados salientes.
ii. Las superficies semicubiertas, proyectadas cenitalmente y tomadas al 100%.
iii. En caso de no coincidir la silueta del edificio con la silueta de las fundaciones proyectadas, el FOS deberá computarse tomando la mayor superficie entre ambas.
c. Para el cálculo de FOS no se computarán:
i. Aleros hasta un máximo de un (1,00) metro, medido perpendicularmente desde el punto de arranque del muro.
ii. Balcones, terrazas, galerías salientes, hasta un máximo de un metro con veinte (1,20) cubiertos o descubiertos, hasta una saliente máxima de un metro con cincuenta (1,50), incluyendo aleros.
d. El Factor de ocupación del Suelo (FOS) de los espacios exteriores, que comprenderá los caminos de acceso, senderos varios, áreas de estacionamiento vehicular, áreas deportivas con su diversa permeabilidad.
( Art. modificado por Ordenanza 10264/14)

(Artículo modificado por Ordenanza Ordenanza 12514/19)

i.- Subparcelas de superficie mínima 800 m² sobre el Suelo de Media Aptitud Urbano – Ambiental.

ii.- Subparcelas de superficie mínima 600 m² sobre el Suelo de Alta Aptitud Urbano – Ambiental.

a. se localiza el Área de Implantación sobre Suelos de Alta y Media aptitud Urbano – Ambiental.
b. sus retiros perimetrales son de 15 metros.

a. Clubes sociales y salones de fiestas.
b. Comercios minoristas de hasta 300 m² de área edificada.

i. se localicen sobre los callejones

ii. dispongan de servicios y facilidades turísticas complementarias

iii. sean categorizados como tales por la Secretaría Municipal de Turismo

iv. se compute cada cabaña, habitación o unidad de alojamiento, como una unidad habitable, admitiéndose un número máximo de 16 unidades habitables por hectárea, cuando prima el Suelo de Alta Aptitud Urbano - Ambiental y un número máximo de 12 unidades habitables por hectárea, cuando prima el Suelo de Media Aptitud Urbano - Ambiental

a. la apertura de un nuevo proceso de “regularización dominial y edificatoria” acorde con lo establecido en el Título VI de la Ordenanza Nº 3012/98 y modificaciones posteriores, en relación a situaciones irregulares configuradas hasta el presente.-
b. realizar los estudios de detalle que compatibilicen las “situaciones de hecho” con la salvaguardia social y ambiental del área.-

1. En lotes ubicados al sur de la Ruta Nacional 40, en la denominada “Banda a pie de faldeo”, excepto Chacra 16, con pendiente entre 0% y 12% que posean factibilidad de servicios de cloacas por parte del ente prestatario y sistema vial consolidado, podrán construir una (1) unidad habitable cada doscientos (200) m² o fracción ≥ 2/3 de superficie del lote.-
2. Para lo lotes ubicados en el “Área Banda Intermedia”, “Bandeja”, “Banda Bosque” “Banda a pie de Faldeo” y “ Banda Baja de la Meseta superior en el faldeo Sur” que no cumplan con inciso 1., la cantidad de unidades habitables estará regulada en función de las siguientes condiciones:
a. El 60% de la superficie del lote madre, el cual se denominará “área de implantación preferencial” , deberá tener una pendiente de aplicación menor o igual al 20%. La pendiente de aplicación se calculará aplicando la fórmula:

b. Para lotes que cumplan con la condición descripta en el subinciso a) , la cantidad de unidades habitables y complementarias, será de una (1) cada 800 m², y de una (1) cada 600 m² en caso de que el lote tenga servicio de red cloacal.
c. Las unidades funcionales a generar no podrán tener una superficie menor a los 800 m², y 600 m² en caso de tener red cloacal.
d. Para los lotes afectados a Propiedad Horizontal, cuyas unidades funcionales son de 800 m² y con posterioridad tengan red de colectora cloacal, el FOS del lote madre será del 25%
e. En caso de no cumplir con la condición del subinciso a), la cantidad de unidades habitables será de una (1) por superficie mínima de lote.

a) La antropización no reglada del Área de Conservación.

b) La alteración de la demarcación del límite georreferenciado entre el Área de Implantación y el Área de Conservación Predial.

c) El aumento del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) por encima de los valores máximos permitidos y de su impermeabilización, contraviniendo el principio de impacto hidrológico cero.

d) Rellenos, excavaciones o modificaciones del sistema hídrico no autorizadas por la Secretaría de Planificación y Desarrollo Sustentable de la Municipalidad.

e) La no ejecución de obras hidráulicas prediales a cargo del propietario del suelo, acordadas entre este y el Municipio como contrapartida de aprovechamientos urbanísticos especiales establecidos de acuerdo a lo señalado en la presente Ordenanza.

f) Las alteraciones de las Propiedades Horizontales, sea en el número de unidades funcionales, sea en el número de unidades habitables, sea en la edificación o en los usos, realizadas a título de copropiedad o a título individual de sus titulares, incumpliendo las pautas, indicadores y requisitos administrativos acordes con la presente Ordenanza y/o con otras normas de aplicación vigentes.

La autoridad de aplicación labrará la pertinente acta de comprobación de las infracciones precedentemente señaladas, la que será remitida al Juzgado Municipal de Faltas a los efectos de su juzgamiento.

g) Usos o elementos visualmente degradatorios a cielo abierto.

ARTÍCULO 44.- Sanciones de las Faltas graves: En todos los casos el infractor deberá restituir la situación al estado previo a su concreción y realizar las acciones de remediación y mitigación correspondientes.
Sin perjuicio de lo precedentemente establecido, la autoridad de aplicación podrá aplicar al infractor las multas que se puntuarán acorde al siguiente detalle:

a. La antropización no reglada del Área de Conservación: 5.000 puntos.
b. La alteración de la demarcación del límite entre el Área de Implantación y el Área de Conservación Predial: 2.000 puntos.
c. El aumento del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y de la impermeabilización del mismo por encima de los valores máximos permitidos: 1.500 puntos.
d. Rellenos, excavaciones o modificaciones del sistema hídrico no autorizadas por la Secretaría de Planificación y Desarrollo sustentable de la Municipalidad: 2.500 puntos.
e. La no ejecución de obras hidráulicas prediales a cargo del propietario del suelo, acordadas entre este y el Municipio como contrapartida de aprovechamientos urbanísticos especiales establecidos de acuerdo a lo señalado en la presente Ordenanza: 5.000 puntos.
f. Las alteraciones de las Propiedades Horizontales, sea en el número de unidades funcionales, sea en el número de unidades habitables, sea en la edificación o en los usos, realizadas a título de copropiedad o a título individual de sus titulares, incumpliendo las pautas, indicadores y requisitos administrativos acordes con la presente Ordenanza y/o con otras normas de aplicación vigentes: 1.500 puntos.
g. Usos o elementos visualmente degradatorios a cielo abierto: 500 puntos.

a. la formulación del Código de Buenas Prácticas Ambientales para La Vega y Los Faldeos
b. la conformación del Sistema de Salvaguardias Ambientales que será reglamentado por esa Secretaría,
c. la adecuación de la Ordenanza Nº 1584/94 “Evaluación de Impacto Ambiental” (Texto Ordenado Nº 2007/96) al área de la Vega y los Faldeos.
d. la realización de una audiencia pública para todos los emprendimientos de alto impacto social-ambiental. La celebración de la misma será posterior a la realización del dictamen de la Comisión Técnica Asesora,si correspondiere. (Inciso incorporado por Ordenanza 10052/14)

ANEXO I
MAPA DE LAS GRANDES ZONAS DE APTITUD URBANO – AMBIENTAL DE LA VEGA PLANA

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